華夏金隅智造工場REIT作為首單改造產業園REITs正式獲批，標誌著我國公募REITs市場在底層資產多元化和城市更新領域實現重要突破，為存量資產盤活提供了創新路徑。

一、項目背景與獲批意義

• 獲批情況：2024年12月25日，華夏金隅智造工場REIT獲得證監會注冊批複及上交所無異議函，成為首單以改造產業園為底層資產的公募REITs。
• 資產來源：其基礎設施資產為金隅智造工場產權一期項目，由原北京天壇家具廠房升級改造而來，是北京市城市更新標杆項目。
• 示範意義：

  開創城市更新與資本市場對接的新模式，為存量工業廠房改造提供可複製的金融工具。

  推動公募REITs底層資產類型從傳統基建向產業園區擴容，助力存量資產盤活渠道拓寬。

  體現金隅集團響應國家盤活存量資產、擴大有效投資政策的實踐成果，提升其資本市場影響力。

圖：金隅智造工場產權一期項目（原天壇家具廠房改造後）二、項目核心優勢分析1. 地理位置優越，差異化定位突出

• 區位條件：項目位於北京市海澱區西三旗，緊鄰上地區域產業集群及京藏高速，周邊高新科技企業密集，對創新型科技園區需求旺盛。
• 建築特色：

  高層高、高舉架、高荷載的工業廠房結構，適配“硬科技”企業“研發+辦公+試驗+生產”一體化需求。

  空間產品差異化明顯，形成對傳統寫字樓的競爭優勢。

• 產業集聚效應：

  吸引新能源、人工智能、醫療器械、信息技術等領域200餘家企業及研究院所入駐，形成產業生態閉環。

  截至2024年上半年，出租率達90.86%，租金水平逆勢增長，營業收入穩定。

2. 運營團隊經驗深厚，儲備資產豐富

• 金隅集團背景：

  北京市屬大型國有控股集團，A+H股上市公司，深耕投資物業領域27年，管理麵積超1837萬平方米。

  持有/管理同類產業園區超100萬平方米，全部位於北京，為REIT擴募提供資產儲備。

• 專業化運營：

  日常管理由金隅集團全資子公司北京金隅文化科技發展有限公司負責，管理層穩定且經驗豐富（任職均超5年）。

  依托金隅集團資源，已服務超5000名科技工作者，形成“產業+資本”協同效應。

• 管理人支持：

  計劃管理人中信證券與基金管理人華夏基金在產業園REITs領域經驗豐富，為項目平穩運營提供保障。

三、未來展望與行業影響

• 擴募潛力：金隅集團豐富的產業園區儲備資產（超100萬平方米）為REIT未來擴募奠定基礎，有望通過資產注入提升規模效應。
• 模式複製性：項目成功將工業廠房改造與公募REITs結合，為全國城市更新項目提供金融化退出路徑，加速存量資產盤活進程。
• 政策契合度：響應國家“十四五”規劃中“實施城市更新行動”要求，推動產業升級與低碳轉型（如老舊廠房綠色改造）。

總結：華夏金隅智造工場REIT的獲批是公募REITs市場發展的重要裏程碑，其通過“改造+金融化”模式實現資產價值重估，為城市更新和產業升級提供雙輪驅動。項目憑借區位、產業及運營優勢，有望成為產業園REITs領域的標杆案例，同時為投資者提供穩定分紅與資產增值的雙重收益。

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